서울 아파트 ‘증여성 거래’ 15억이 ‘뚝’ 떨어졌는데… 정말 폭락일까?

안녕하세요

반포사모님TV 박유진 공인중개사 입니다.

​

최근 실거래가를 보다가 깜짝 놀라신 분들 많으실 겁니다.

​

서울 서초구 잠원동 신반포4차 105㎡가 55억 → 40억500만원,

​

송파 잠실우성 80㎡가 31억 → 17억5000만원으로 찍힌 거래가 포착됐기 때문이죠.

​

겉으로만 보면 “고가 아파트가 10억, 15억씩 폭락했다”고 느껴지지만,

하지만!

실제 시장 가격이 그렇게 떨어졌다고 보기는 어렵습니다.

핵심은 바로 **‘증여성 거래(특수관계인 간 저가 매매)’**입니다.

오늘은 이 소식을 바탕으로

✅ 왜 이런 급락 거래가 나왔는지

✅ 요즘 왜 증여가 늘어나는지

✅ 실수요자·투자자가 실거래가를 볼 때 어떻게 해석해야 하는지

공인중개사 입장에서 쉽게 정리해 드리겠습니다.

---

1. 15억 급락, 폭락이 아니라 ‘증여성 거래’ 가능성이 큰 이유

① 신반포4차 사례

• 전용 105㎡가

• 2025년 9월: 약 55억원에 거래(신고가 수준)

• 2025년 11월 4일: 40억500만원에 거래

단 3개월 사이에 15억 가까이 떨어진 가격입니다.

하지만 **특수관계(가족·친인척 등)에 의한 증여성 거래로 추정된다”**고 보고 있습니다.

​

② 잠실우성1·2·3차 사례

• 전용 80㎡가

• 10월 27일: 31억원(신고가)

• 11월 1일: 17억5000만원

불과 5일 만에 13억5000만원 하락한 것으로 나오지만,

역시 이 거래를 증여를 겸한 저가 매매로 해석하고 있습니다.

​

📌 핵심 포인트

이런 거래는 시장 전체 시세를 끌어내리는 ‘폭락 거래’라기보다는

가족 간 자산 이전을 위한 세금 전략형 거래로 보는 것이 더 합리적입니다.

​

2. 왜 요즘 ‘증여성 거래’가 늘어날까?

최근 서울 고가 아파트를 중심으로 증여 건수가 빠르게 늘고 있습니다.

법원 등기정보 자료에 따르면 2025년 1~10월 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 6,700건 이상으로 집계됐고,

특히 강남구·서초구·송파구·양천구 등 이른바 ‘학군·입지 좋은 지역’에 집중되고 있습니다.

증여가 늘어나는 이유는 크게 세 가지입니다.

​

1. 보유세 강화 예고

• 10·15 대책 이후 규제지역 확대,

• 공시가격 현실화 및 보유세 인상 가능성 등으로

• “팔지 않고 자녀에게 넘기자”는 수요가 늘고 있습니다.

• ​

• 2.“장기적으로 더 오른다”는 기대감

• 강남·서초·송파 등 핵심 지역은

• 장기적으로 집값 상승 여지가 크다고 보는 시각이 여전히 많습니다.

• 그래서 **“지금 증여해서 나중에 자녀가 더 오른 시세를 누리게 하자”**는 전략이 나오는 것이죠.

• ​

• 3.실거래가 제도 활용 + 세법의 범위 내 절세 전략

• 세법상 일정 범위 내의 저가 매매는 정상 매매로 인정되기 때문에

• 이를 활용한 **증여성 거래(저가 매매 + 증여 효과)**가 꾸준히 이뤄지고 있습니다.

​

3. 세법에서는 어디까지 ‘정상 거래’로 보나?

여기서 중요한 기준이 하나 나옵니다.

현행 상속세 및 증여세법에서는 다음과 같이 보고 있습니다.

반대로 말하면,

• 최근 3개월 내 실거래가 대비

• 30% 미만으로 낮은 가격이면서

• 차액이 3억원 이하인 범위에 있으면

세법상 정상 매매로 인정될 수 있습니다.

그래서 실제 현장에서는

• “시가보다 다소 낮은 가격에 거래 → 자금 이전 + 증여효과”

• 를 동시에 노린 거래가 나타나는 것입니다.

​

📌 단,

실제 증여 여부, 과세 여부는 개별 사례마다 다르고,

국세청의 판단, 자금 출처, 거래 구조 등에 따라 달라질 수 있으니

구체적인 세무 판단은 반드시 세무사와 상담하셔야 합니다.​

​

4. 실거래가를 볼 때 꼭 알아야 할 ‘증여성 저가 거래’ 체크포인트

요즘처럼 특수관계인 저가 매매가 늘어날 때는

실거래가를 해석할 때 다음 사항을 유의하셔야 합니다.

① “저가 거래 1~2건”에 휘둘리지 말 것

• 국토부 실거래가 공개시스템에서

• 한 단지에 유독 눈에 띄게 낮은 거래가 1~2건 있다면

• 👉 특수관계인 거래, 증여성 거래 가능성을 먼저 의심해 봐야 합니다.

• 이런 거래는 실제 시장에서 일반 수요자 간 형성되는 시세와는 다를 수 있고,

• 시장의 ‘참고 자료’ 정도로만 보는 게 안전합니다.

② 평균 시세·호가·다른 실거래와 함께 비교하기

• **직전 일반 거래(기간·층·향·상태)**와 함께 비교해 보셔야 합니다.

• 한 건만 보고 “시세가 10억 빠졌다”라고 판단하면

• 실제보다 과도한 불안에 빠질 수 있습니다.

③ 매도·매수 전략에 미치는 영향

• 매도자

• 인근 단지에 저가 거래가 나왔더라도,

• 그 거래가 증여성 거래라면 괜히 호가를 급하게 낮출 필요는 없습니다.

• 매수자

• “저가 거래”에만 맞춰 무리하게 가격을 깎으려다 보면

• 오히려 좋은 매물을 놓칠 수 있습니다.

• 주변 일반 실거래, 현재 매물 호가, 단지 환경을 모두 종합해서 접근하는 것이 중요합니다.

​

​

---

‘숫자’만 보지 말고 ‘거래의 성격’을 함께 보셔야 합니다

​

요약하면,

• 신반포4차, 잠실우성의 10억~15억 급락 거래는

• 시장 붕괴가 아니라 ‘증여성 저가 매매’일 가능성이 크다는 점,

• 실거래가 숫자만 보고 “폭락”으로 오해하지 말고,

• 거래의 성격까지 함께 읽어야 한다는 점을 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.

​

오늘은 증여가 추정되는 거래를 중심으로 작성해보았습니다.

​

반포잠원 중심으로 부동산정보는 항상 앞서서 준비해도록 해보겠습니다

​

좋은하루 되세요

​

감사합니다

​

반포잠원지역 모든정보 카페는 아래를 클릭

http://cafe.naver.com/pic114

​