내년 아파트 공시가격 현실화율 69% 동결, 보유세는 왜 오를까?

내년 아파트 공시가격 현실화율 69% 동결, 보유세는 왜 오를까?

안녕하세요

반포·잠원·서초권 아파트 상담하는 공인중개사 반포사모님TV 박유진입니다.

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정부가 2026년(내년) 공동주택 공시가격 현실화율을 올해와 같은 69% 수준으로 4년 연속 동결하기로 했습니다.

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겉으로만 보면 “동결”이라 세 부담이 줄어들 것 같지만,

서울·강남 주요 아파트 시세가 많이 올라서 실제 보유세는 20~40% 이상 늘어날 수 있다는 점이 핵심입니다.

아래에서 공시가격 현실화율이 무엇인지,

내 보유세에는 어떤 영향이 있는지,

공인중개사 입장에서 정리해 드리겠습니다.

1. 공시가격 현실화율 69% 동결, 무슨 의미인가요?

• **현실화율 69%**란?

• 시세 100이라면, 정부가 발표하는 공동주택 공시가격을 69 정도 수준으로 책정하겠다는 뜻입니다.

• 2023년부터 4년 연속 같은 수치(69%) 유지

• 공동주택: 69%

• 단독주택: 53.6%

• 토지: 65.5%

원래 문재인 정부 당시에는 2026년까지 현실화율을 80%대까지 올리는 로드맵이 있었지만,

최근 정부는 세 부담 급증 우려로 2020년 수준(69%)으로 되돌리고 그대로 묶어두는 방향으로

정책을 수정해 왔습니다.

2. 공시가격이 중요한 진짜 이유 3가지

공시가격은 단순히 보유세만 결정하는 기준이 아닙니다.

1. 재산세·종합부동산세 산정 기준

2. 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정제도의 기준 금액

3. 각종 복지·부담금·부담률 산정에 폭넓게 활용

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즉, 집을 팔지 않아도 공시가격이 오르면 세금·4대보험·복지제도 기준선까지 줄줄이 바뀔 수 있는 구조입니다.

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그래서 현실화율이 그대로여도, “시세가 오르면 공시가격도 같이 올라가는” 상황이 발생합니다.

3. “현실화율은 그대로인데, 왜 보유세는 오른다”는 걸까요?

핵심은 아주 간단합니다.

• 현실화율은 그대로 69%

• 시세(집값)가 올랐다 → 공시가격이 같이 오른다 → 보유세도 따라서 상승

국토부 시뮬레이션에 따르면,

서울 주요 아파트 단지의 보유세가 내년에 20~40% 이상 증가할 수 있는 것으로 제시됐습니다.

예를 들어,

• 서초구 **아크로리버뷰 전용 78㎡**는

• 올해 보유세 약 1,204만 원 → 내년 약 1,599만 원 수준으로 30%대 중반 증가 전망

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특히 강남 3구·한강변 인기 단지처럼 1~2년 사이 시세가 가파르게 오른 단지는

보유세 인상 폭이 더 커질 가능성이 있습니다.

4. 1주택자·다주택자가 꼭 체크해야 할 포인트

1) 내 집 공시가격 변동 폭 먼저 확인

• 국토부·부동산공시 사이트, 한국부동산원 등을 통해

• **내 아파트의 전년도 공시가격과 금년도(안)**을 꼭 비교해 보셔야 합니다.

• 단지는 같아도 동·층·향에 따라 공시가격이 조금씩 다르게 책정될 수 있습니다.

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2) 이의신청 제도 적극 활용

• 공시가격이 주변 시세나 유사 단지 대비 과도하게 높게 책정되었다고 느껴질 경우

• 열람 기간 & 이의신청 기간 내에 근거자료를 갖춰 이의신청을 넣을 수 있습니다.

• 실거래가, 인근 유사 물건 시세, 특수요인(층·향·결로·소음 등)을 정리하면 설득력이 높아집니다.

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3) 다주택자라면 포트폴리오 재점검 필요

• 보유세, 종부세 부담이 계속 늘어나는 구간에 들어가면

• 임대수익 vs 세금·보유비용을 다시 계산해 보셔야 합니다.

• 실거주 1주택 정리, 갭투자 물건 정리, 법인 보유분 구조조정 등

• 세무사·공인중개사와 함께 중장기 시나리오를 짜두는 것이 좋습니다.

5. 내 상황에서 중요한 건 ‘숫자 하나’가 아니라 ‘구체적인 계산’

언론에서는 “현실화율 69% 동결”이라는 큰 숫자만 반복되지만,

실제로는 각 세대별 시세·공시가격·보유세를 얼마나 정교하게 계산하느냐가 더 중요합니다.

특히,

• 은퇴를 앞둔 1주택 실거주자

• 강남권·한강변 고가 아파트 보유자

• 다주택·법인 보유자

처럼 세 부담 민감도가 높은 분들은

이번 공시가격 동결 뉴스가 단순한 ‘동결’이 아니라 **“보유세 인상 신호”**로 받아들여야 합니다.

6.한 줄 정리 & 상담 안내

반포·잠원·서초 일대 아파트,

특히 반포르엘 ·반포센트럴자이·아크로리버뷰·신반포자이·원베일리·아크로리버파크·메이플자이

신반포·잠원 아파트 라인 보유자분들은

단지별 시세 흐름과 공시가격, 내년 예상 보유세를 꼼꼼하게 시뮬레이션해 보시는 걸 추천드립니다.

공시가격·보유세 관련해서 내 아파트가 어느 정도 구간에 들어가는지 입니다.

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오늘도 많이 웃는 하루되세요

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감사합니다.

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반포잠원 전문 서초부동산

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